le prix des vignes 2022

Le regard de Génération Vignerons, celui que nous portons depuis plusieurs années maintenant sur le prix des vignes, c’est plutôt celui de l’installation, de l’accès à la propriété ou de l’agrandissement. Le projet d’une viticulture indépendante, l’histoire d’un couple ou d’une famille, loin des opérations financières ou spéculatives. C’est à travers ce filtre que nous vous livrons ces nouvelles infos.

les années se suivent…

Adieu la crise ! Après avoir baissé de plus de 10% en 2020, les transactions sont reparties à la hausse et ont dépassé en 2021 et pour la deuxième fois de leur histoire le milliard d’euros (record de 2017 : 1.226 Md€). Voila ce que nous révèlent les chiffres publiés par la FNSAFER lors de son bilan annuel sur le prix des terres.

Pourtant le contexte ne s’y prêtait pas forcément avec une baisse historique de la production : -19% par rapport à 2020. Mais la remontée des prix, la reprise économique mondiale dopée par l’abandon de la taxe Trump ont encouragé les ventes à l’export : +4% en volume et +18% en valeur.

(N’hésitez pas à cliquer sur les graphiques pour les agrandir !)

Cependant tout est dans la nuance et les moyennes nationales ne veulent pas dire grand chose : le prix moyen des vignes AOP tout confondu baisse de 1,7% en 2021 pour s’établir à 147 900€/ha.

Mais si on retire du calcul le prix des vignes AOP de Champagne qui, lui, ne progresse plus vraiment, le calcul devient différent : le prix moyen des vignes grimpe alors de 2,4% à 80 000€/ha.

Comme quoi ça ne veut pas dire grand chose !

Notons quand même l’envolée des vignes à eau-de-vie AOP. Pour mieux comprendre l’engouement du public international pour le cognac, on vous renvoie sur notre récent article : cognac, le meilleur enemi des Français.

(source Groupe Safer-SSP)

Où les prix s’envolent ?

Notons que ces indicateurs de prix de vente correspondent à des moyennes observées. Et pas à la valeur réelle d’un bien pour laquelle une expertise d’un professionnel est nécessaire. 

(source Groupe Safer)

les ventes qui ont cartonné

Voici le prix des vignes qui ont fortement progressé ces dernières années. Tout d’abord celles que vous ne vous pourrez pas vous offrir, sauf à coups d’euromillions ! Bon c’est vrai il s’agit de quelques cas particuliers, des ventes de domaines prestigieux qui à eux seuls ont enflammé les prix du vignoble.

les « millionnaires »

(prix en milliers d’euros à l’hectare)

appellations (AOP) 2014 2019 2021 2021/2020
Bourgogne grand cru 4350,0 6500,0 7075,0 +5%
Pauillac 2000,0 2300,0 3000,0 +7%
Saint Julien ND 1300,0 1800,0 +13%
Champagne Côte des Blancs 1590,0 1635,0 1658,0 +4%
Côte Rotie ND 1150,0 1200,0 +4%
(ND = non disponible)

Autour de 100 000 euros

A vrai dire à ce prix là, il n’y en a pas tant que ça. Est-ce à dire qu’il s’agit d’une catégorie de vignes qui ne sont pas recherchées ? En tous cas elles n’ont pas toutes progressé (par exemple Canon-Fronsac, Moulin à Vent, Vacqueyras, Bandol…) ou alors elles ne se retrouvent pas en ce moment sur le marché. Voici celles qui ont grimpé :

(prix en milliers d’euros à l’hectare)

appellations (AOP) 2014 2019 2021 2021/2020
Châteauneuf-du-Pape 360,0 450,0 480,0 +7%
Crozes-Hermitage 100,0 135,0 150,0 +7%
Petit Chablis 80,0 90,0 105,0 +15%
Moulin à Vent et St Amour 90,0 100,0 100,0 +11%

En progression autour de 50 000 euros

Typiquement ce sont les vignes emblématiques d’une région comme le Languedoc ou le Rhône ou encore d’un produit, ici le cognac : une eau-de-vie qui s’exporte à 97% et qui a bénéficié d’une reprise aux Etats-Unis et en Chine.

(prix en milliers d’euros à l’hectare)

appellations (AOP) 2014 2019 2021 2021/2020
Côtes de Brouilly 50,0 65,0 70,0 +8%
Pic St Loup (Hérault) 37,0 55,0 68,0 +13%
Cognac Borderies 40,0 54,0 65,0 +18%
Arbois 36,0 45,0 50,0 +11%
Bourgogne appellation régionale 34,0 45,0 49,5 +5%

celles qui gagnent du terrain mais à moins de 30 000 euros

Les propriétaires de ces vignes empochent ici leur plus value. Avec la chance d’acheter des vignes qui seront classées en AOP peu après leur acquisition : c’est l’aventure que raconte Laure Gasparotto dans son livre Vigneronne.

(prix en milliers d’euros à l’hectare)

appellations (AOP) 2014 2019 2021 2021/2020
L’Etoile (Jura) 21,0 25,0 30,0 +20%
Terrasses du Larzac 16,0 23,5 27,0 +10%
Saumur 17,0 21,0 25,0 +14%
Ventoux 16,0 20,0 22,0 +10%
Châteaumeillant 25,0 15,0 17,0 +13%
Côtes de Duras 10,0 11,0 11,0 +16%
Muscadet Côte de Grandlieu 8,0 10,0 11,0 +10%

Et à 10 000 euros maxi on en trouve ?

Bien sûr il y en a et ce ne sont pas forcément les moins intéressantes : à des prix encore très accessibles, avec des encépagements plus adaptés au changement climatique, elles peuvent incarner le renouveau d’une appellation qui n’a pas encore été vraiment mise en valeur.

(prix en milliers d’euros à l’hectare)

appellations (AOP) 2014 2019 2021 2021/2020
Beaujolais Village 11,0 9,0 10,0 +11%
Corbières 9,0 9,0 9,0 +6%
Bergerac blanc 9,0 8,0 9,0 +13%
Coteaux-du-Vendômois 4,0 6,0 7,0 +17%
(source Groupe Safer-SSP)

Sur le même sujet : s'installer : quelles régions voudraient de vous ? tour d'horizon

Des affaires dans les IGP ou dans les vins sans IG ?

Mais dans l’univers du vin il n’y a pas que l’AOP, loin de là : l’attrait pour les vins IGP ou sans IG ne se dément pas et de nombreux vignerons s’affranchissent aujourd’hui des contraintes du cahier des charges de l’AOP pour produire le vin qu’ils ont envie de faire.  Si on parle des vignes hors AOP, elles gagnent 3,4% en valeur par rapport à 2020 et poursuivent une remontée entamée il y a 10 ans déjà. Un dynamisme observé dans le vignoble languedocien (qui représente 70% des surfaces hors AOP) mais aussi dans les Bouches-du-Rhône, le Lot-et-Garonne et le Loir-et-Cher.

(prix en milliers d’euros à l’hectare)

vins IGP et vins sans IG 2014 2019 2021 2021/2020
Bouches-du-Rhône 25,0 22,5 25,0 +11%
Gard 13,5 15,0 16,0 +7%
Hérault 10,5 13,0 15,0 +15%
Lot-et-Garonne 6,0 5,0 15,0 +200%
Landes (Armagnac) 10,0 12,5 13,0 +4%
Drôme 7,0 9,0 12,0 +33%
Loire-et-Cher ND 3,5 4,0 +14%
(ND = non disponible)
(source Groupe Safer-SSP)

les biens bâtis les plus recherchés

Dans les régions Bordeaux-Aquitaine et Val de Loire-Centre, les valeurs des échanges sont tirées par l’augmentation des ventes de biens bâtis : c’est sûr avec une maison au milieu des vignes, ça vaut plus cher ! le nombre de domaines mis en vente atteint ainsi un niveau inédit en 30 ans d’observation. Des domaines pour s’installer et y vivre ou pour investir et y installer un fermier.

Qui investit ?

Les acquisitions peuvent se faire soit par des personnes physiques, soit par des sociétés qu'elles soient d'exploitation agricole ou de portage du foncier.

Traditionnellement les surfaces acquises par les fermiers en place (viticulteurs locataires) augmentent mais leur part de marché diminue.

Celles acquises par les personnes physiques agricoles non fermiers (autrement dit les viticulteurs propriétaires de leurs vignes), représentent le plus grand nombre de transactions. Dans un contexte économique incertain, les cédants cherchent une reprise rapide. Ils ne se projettent pas dans une cession progressive ou dans l'accueil d'un jeune. Ce qui veut dire que lorsqu'une vigne est à vendre c'est plutôt le voisin qui s'en portera acquéreur pour augmenter sa surface à exploiter plutôt que la laisser accessible à un jeune qui voudrait s'installer...

La part prise par les personnes physiques non agricoles dans les acquisitions ne cesse d'augmenter passant de 31,1% à 26,9% entre 2019 et 2021. Signe que l'investissement dans les vignes ou le retour à la terre est de plus en plus attractif...

type d'acquéreurs nombre de transactions surface (ha) part de marché évolution 2021/2020
personnes physiques agricoles fermiers en place 870 1400 7,9% -3,0%
personnes physiques agricoles non fermiers en place  3540  5700 32,6%  +11,7% 
sociétés d'exploitation agricole fermiers en place 250 1200 6,9% +41,3%
sociétés d'exploitation agricole non fermiers en place 910 2900 16,9% +54,2%
sociétés de portage du foncier 780 2000 11,3% -6,1%
personnes physiques non agricoles  2530  3100 17,8%  +92,6% 
personnes morales non agricoles 360 1000 5,8% -10,1%
Etat et collectivités ou statut non déclaré 180 200 0,9% -83,8%

Des conseils pour acheter ?

Oui il y a des vignes à vendre car il y a des vendeurs : le virage des départs en retraite des vignerons boomers est amorcé et -oui- il y a des acheteurs car le métier attire de plus en plus de citadins.  Mais pas de précipitations et surtout il faut prendre des précautions : se méfier des appellations génériques, ce sont celles qui ont le plus baissé cette année : Bordeaux -8%, Alsace -21%. Attention aussi à la surproduction : il est question d’arrachage dans le Bordelais.

Et, avant de vous fixer quelque part, regardez quels sont les acteurs de l’appellation et si les leaders qui la représentent peuvent faire bouger les lignes sur des sujets d’avenir comme l’abandon du conventionnel, l’ouverture sur l’agroécologie, l’introduction des cépages résistants, autant de sujets qui pourraient bloquer vos ambitions !

Et surtout faites appel à des professionnels qui vous éviteront bien des écueils et vous feront aussi gagner du temps !

François

Tous les prix sont consultables sur le site le-prix-des-terres.fr

Ecrit par Francois SAIAS
--------------------------------------------------------------- Scénariste, réalisateur, documentariste pendant de nombreuses années, François a gardé la curiosité de son premier métier et s'est investi depuis dans le monde du vin, ses rouages, son organisation, ses modes de fonctionnement.
Catégories : le métier

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