s’installer : Quelles régions voudraient de vous ?

Vous rêvez d’acquérir un domaine et souvent vous passez en revue les offres des sites spécialisés.

Vous vous projetez sur cette annonce en vous disant que vous vous verriez bien installé dans cette si belle bâtisse plantée au coeur d’un aussi beau vignoble…

Saviez-vous que, forts de trente ans d’expérience, des professionnels de la transaction viticole –Vinea Transaction pour ne pas les nommer- ont pu établir vers quelles régions se tournent les investisseurs en fonction de leurs origines, leur projet et leurs capacités financières ?

Nos motivations ont toutes une destination, un choix de coeur ou de raison. Attraction terrestre ou calcul froid ?

quelles régions veulent de vous ?

Ne rêvons pas trop longtemps : il existe assez peu de régions viticoles accessibles au commun des mortels.

Le Bordelais est traditionnellement la région favorite des institutionnels où les acteurs régionaux sont peu présents. La présence de LVMH n’est plus à démontrer avec de prestigieux domaines comme Cheval Blanc ou Château Yquem. Et la toute récente reprise familiale du Château Beauséjour n’a été rendue possible que par l’arrivée des Courtin-Clarins, propriétaires du groupe cosmétique éponyme.

Bien sûr il ne faut pas généraliser et, heureusement, les transmissions de  domaines se réalisent aussi avec la nouvelle génération. Mais les jeunes vignerons ne sont présents qu’entre 16 et 25% dans les dernières transactions enregistrées.

En Provence aussi les acteurs régionaux sont moins présents , 27% des transactions enregistrées. C’est une région qui attire une autre clientèle depuis les années 60. Sans doute le tropisme nous dit Michel Veyrier, fondateur de Vinea Transaction. Et l’engouement mondial pour le rosé. Sans parler de l’effet People qui n’est pas anecdotique. Ce n’est pas l’arrivée possible de George Clooney au domaine Canadel à Brignoles qui va arranger les choses.

On y trouve une catégorie de capitaines d’industrie qui viennent s’y reposer. Ou défiscaliser les plue-values de la cession de leurs entreprises : Eric Bompard, Richard Mille, Michel Reybier, Stéphane Courbit, James Dyson la liste des domaines provençaux qui ont changé de mains en 20 ans est longue…

C’est en Provence que l’écart est le plus important avec seulement 14% de transactions effectuées avec des JA (Jeunes Agriculteurs). Pour Michel Veyrier il y a un paradoxe en France : le vignoble français offre à la fois les vignes les plus chères et les moins chères du monde !

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Si on procédait par élimination ?

Oublions la Vallée du Rhône qui, par les prix à l’hectare, prend doucement le chemin de la Provence. La Champagne et la Bourgogne -exception faite du Beaujolais- sont inaccessibles, seuls sont en piste le Languedoc et le Val de Loire. Ce sont, d’après Michel Veyrier, les deux seules régions qui échappent à la spéculation, avec des vignes qui n’atteignent jamais les 100k€/ha. Mais le Languedoc commence à souffrir sérieusement du changement climatique et le vignoble n’est plus vraiment adapté. Qu’est-ce qui reste ?

Une région qui coche toutes les cases

A vrai dire, le Val de Loire qui s’étend sur 400 kms du centre de la France au sud de la Vendée est une région viticole qui produit des vins très différents, du Sancerre jusqu’au Muscadet. Elle n’est pas atteinte encore par les problèmes de réchauffement et la question de l’irrigation ne se pose pas, contrairement au Languedoc.

Pour Alain Paineau de l’agence Quatuor Vignobles représentant pour la région du réseau Vinea Transaction : en Val de Loire le ticket d’entrée est relativement faible comparativement aux autres régions et le prix modéré des domaines favorise la viabilité économique du projet. Du coup, les prospects cherchent des domaines pour des projets d’installation.

On a pour un tiers aussi des gens qui viennent d’autres régions et qui sont attirés par un cadre de vie confortable, la qualité du terroir, la renommée croissante des appellations, des vignobles qui se développent sur le temps long.

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toutes les tailles sont en magasin

Avec des surfaces relativement réduites : un tiers des domaines ont moins de 15 hectares.

Des clients qui s’installent sur le modèle du vigneron-artisan, avec deux ou pas de salariés, souvent des jeunes qui viennent s’installer avec un projet viticole assez fort précise Alain Paineau.

Parfois ils recherchent 5 hectares en complément d’une activité sur un autre domaine. Une micro-installation en somme. Mais soyons réaliste, il y a une masse critique de Chiffre d’Affaires qui n’est pas atteinte sur les petites surfaces et ces structures ont du mal à être pérennes. 

 

Entre 15 et 25 hectares on commence à avoir des clients qui sont en reconversion professionnelle ou sur des projets de groupe : l’idée étant qu’on peut acheter un domaine sans avoir de compétence viticole importante. Où le travail de la vigne ou de la cave peut être délégué. Avec une présence forte d’un conseil. Alain Paineau : On est bien suivi sur le plan technique en Val de Loire. 

Le Chiffre d’Affaires peut dépasser les 400k€ et un investisseur peut s’y intéresser : ces domaines vont avoir la capacité à créer un site marchand, à exporter, à investir, dans une conversion bio par exemple, ou dans des équipements contre le gel.

Au delà de 25 hectares, ces domaines intéressent des investisseurs qui ne veulent pas faire une reconversion professionnelle -du moins pour le moment- et qui vont fonctionner avec une équipe autonome. Piloter un domaine depuis Paris n’est pas impossible quitte à faire le grand saut quelques années plus tard. A l’heure de la retraite par exemple.

Alain Paineau tempère : Ce que je constate, c’est qu’il y a toujours une concentration des domaines : une partie des hectares de vignes n’est jamais sur le marché ou est reprise par le voisinage. 

Le panier moyen de l’investisseur

Bâtiments, matériel, outil de travail, représentent plus de la moitié de l’acquisition. On a une petite portion liée à l’habitation, soit parce qu’il n’y en a pas, soit parce que ce sont des habitations classiques : on n’a pas de grande bâtisse ou de château qui imposent des moyens importants et vont faire baisser la rentabilité de l’investissement.

Et par la même occasion préserve le BFR (Besoin en Fonds de Roulement) nerf de la guerre du quotidien, malheureusement si souvent mis de côté dans les budgets prévisionnels…

A propos du lieu de vie

En Val de Loire, la partie lieu de vie n'est pas coûteuse par rapport à l'outil de travail précise Michel Veyrier. Ici 13% du panier c'est l'habitation. Dans les autres vignobles, on double la quote part de l'habitation. Si on va en Provence, le montant triple, l'habitation représente 40% en moyenne.

Un autres exemple où la part de l'habitation reste faible dans l'investissement c'est en Champagne, mais ça c'est à cause du prix des vignes !

Autre point à noter, seulement 33% du budget est consacré à l’acquisition des vignes : cette partie de l’investissement est la plus souple, on peut agrandir ou réduire son vignoble dans le temps. Un avantage lié au prix des vignes qui restent raisonnables.

des budgets accessibles

Michel Veyrier : en Provence et Vallée du Rhône, 40% des transactions sont au dessus de 2 millions d’euros.  En Bordeaux et Languedoc ce sont 17 à 20% des transactions qui les dépassent. En Val de Loire seuls 12% des transactions dépassent le million d’euros.

Alain Paineau : On voit qu’avec un investissement de 7 à 800k€ on peut avoir une structure pérenne et économiquement viable.

Et le prix des vignes dans la région ? Acheter une vigne aujourd’hui ? ça coute le même prix que de la planter !

 

Pour quelle rentabilité ?

Pour Michel Veyrier, il faut se détacher de cette approche : un domaine, ce n'est pas fait pour des financiers. Alors comment savoir ? L'approche de la rentabilité doit se faire entre la lecture du bas de bilan et du haut de bilan : le bas de bilan c'est le résultat net, c'est ce qui permet au vigneron de vivre sur l'année. Le haut de bilan, c'est la revalorisation de l'actif immobilisé. Si les bas sont faibles, en faisant l'association haut et bas on a tout de suite un autre regard sur l'affaire.

Dans la vigne les cycles sont longs : au minimum 5 à 6 ans pour réaliser une conversion, faire sa gamme, créer son réseau, arriver sur un marché qui ne nous attend pas...

esprit vigneron es-tu là ?

Pour Isabelle Pangault installée depuis 2018 en Sologne au domaine de l’Affut en appellation Touraine, ce qui fait la différence en Val de Loire, peut-être plus qu’ailleurs, c’est l’esprit vigneron : l’entraide -important quand on vient de s’installer-, la diversité, le dynamisme de la filière et la grande ouverture d’esprit. Quand on se retrouve entre vignerons, on n’hésite pas à ouvrir les bouteilles des collègues d’autres régions !

Point de vue partagé par Yvan Massonnat du domaine Belargus créé en 2018 et dédié à 100% au chenin. Il énonce ici les valeurs ligériennes : l’humanisme, la tempérance, l’ouverture au monde…

Dans un contexte où le marché du vin a évolué depuis une génération et il y a de moins en moins de consommateurs, le vin reprend ici sa dimension fondamentale : un produit de civilisation. Ceux qui vont s’intéresser au vin s’intéresseront à beaucoup plus que le produit lui-même, tout ce qu’il y a autour de la bouteille: les paysages, l’histoire la géologie, la gastronomie…

Du coup le Val de Loire prend une autre dimension.

 

François

Toutes ces infos sont tirées d’une conférence de presse organisée par Interloire le 8 avril 2021 à partir d’une enquête de mars 2021 conduite par Vinea Transaction. Conférence animée par l’agence Clair de Lune.

Ecrit par Francois SAIAS
--------------------------------------------------------------- Scénariste, réalisateur, documentariste pendant de nombreuses années, François a gardé la curiosité de son premier métier et s'est investi depuis dans le monde du vin, ses rouages, son organisation, ses modes de fonctionnement.

2 commentaires

  1. Pellot Caroline dit :

    Jusqu’à quand le Val de Loire sera une terre d’avenir pour les néo vignerons… A l’heure où la pression immobilière se fait de plus en plus sentir dans les campagnes, les vignerons font très souvent le choix de vendre leurs parcelles aux promoteurs plutôt qu’aux nouveaux arrivants. Ce sont de vrais enjeux politiques, économiques et même environnementaux pour les élus et les acteurs du territoire…

    1. Francois SAIAS dit :

      Mais que fait la Safer ?

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