Le regard de Génération Vignerons, celui que nous portons depuis plusieurs années maintenant sur le prix des vignes, c’est plutôt celui de l’installation, de l’accès à la propriété ou de l’agrandissement. Le projet d’une viticulture indépendante, l’histoire d’un couple ou d’une famille, loin des opérations financières ou spéculatives. C’est à travers ce filtre que nous vous livrons ces nouvelles infos.
(ATTENTION ! il existe une version plus récente : le prix des vignes édition 2024)
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les années se suivent…
Adieu la crise ! Après avoir baissé de plus de 10% en 2020, les transactions sont reparties à la hausse et ont dépassé en 2021 et pour la deuxième fois de leur histoire le milliard d’euros (record de 2017 : 1.226 Md€). Voila ce que nous révèlent les chiffres publiés par la FNSAFER lors de son bilan annuel sur le prix des terres.
Pourtant le contexte ne s’y prêtait pas forcément avec une baisse historique de la production : -19% par rapport à 2020. Mais la remontée des prix, la reprise économique mondiale dopée par l’abandon de la taxe Trump ont encouragé les ventes à l’export : +4% en volume et +18% en valeur.
(N’hésitez pas à cliquer sur les graphiques pour les agrandir !)
Cependant tout est dans la nuance et les moyennes nationales ne veulent pas dire grand chose : le prix moyen des vignes AOP tout confondu baisse de 1,7% en 2021 pour s’établir à 147 900€/ha.
Mais si on retire du calcul le prix des vignes AOP de Champagne qui, lui, ne progresse plus vraiment, le calcul devient différent : le prix moyen des vignes grimpe alors de 2,4% à 80 000€/ha.
Comme quoi ça ne veut pas dire grand chose !
Notons quand même l’envolée des vignes à eau-de-vie AOP. Pour mieux comprendre l’engouement du public international pour le cognac, on vous renvoie sur notre récent article : cognac, le meilleur enemi des Français.
(source Groupe Safer-SSP)
Où les prix s’envolent ?
Notons que ces indicateurs de prix de vente correspondent à des moyennes observées. Et pas à la valeur réelle d’un bien pour laquelle une expertise d’un professionnel est nécessaire. 
(source Groupe Safer)
les ventes qui ont cartonné
Voici le prix des vignes qui ont fortement progressé ces dernières années. Tout d’abord celles que vous ne vous pourrez pas vous offrir, sauf à coups d’euromillions ! Bon c’est vrai il s’agit de quelques cas particuliers, des ventes de domaines prestigieux qui à eux seuls ont enflammé les prix du vignoble.
les « millionnaires »
(prix en milliers d’euros à l’hectare)
| appellations (AOP) | 2014 | 2019 | 2021 | 2021/2020 |
| Bourgogne grand cru | 4350,0 | 6500,0 | 7075,0 | +5% |
| Pauillac | 2000,0 | 2300,0 | 3000,0 | +7% |
| Saint Julien | ND | 1300,0 | 1800,0 | +13% |
| Champagne Côte des Blancs | 1590,0 | 1635,0 | 1658,0 | +4% |
| Côte Rotie | ND | 1150,0 | 1200,0 | +4% |
(ND = non disponible)
Autour de 100 000 euros
A vrai dire à ce prix là, il n’y en a pas tant que ça. Est-ce à dire qu’il s’agit d’une catégorie de vignes qui ne sont pas recherchées ? En tous cas elles n’ont pas toutes progressé (par exemple Canon-Fronsac, Moulin à Vent, Vacqueyras, Bandol…) ou alors elles ne se retrouvent pas en ce moment sur le marché. Voici celles qui ont grimpé :
(prix en milliers d’euros à l’hectare)
| appellations (AOP) | 2014 | 2019 | 2021 | 2021/2020 |
| Châteauneuf-du-Pape | 360,0 | 450,0 | 480,0 | +7% |
| Crozes-Hermitage | 100,0 | 135,0 | 150,0 | +7% |
| Petit Chablis | 80,0 | 90,0 | 105,0 | +15% |
| Moulin à Vent et St Amour | 90,0 | 100,0 | 100,0 | +11% |
En progression autour de 50 000 euros
Typiquement ce sont les vignes emblématiques d’une région comme le Languedoc ou le Rhône ou encore d’un produit, ici le cognac : une eau-de-vie qui s’exporte à 97% et qui a bénéficié d’une reprise aux Etats-Unis et en Chine.
(prix en milliers d’euros à l’hectare)
| appellations (AOP) | 2014 | 2019 | 2021 | 2021/2020 |
| Côtes de Brouilly | 50,0 | 65,0 | 70,0 | +8% |
| Pic St Loup (Hérault) | 37,0 | 55,0 | 68,0 | +13% |
| Cognac Borderies | 40,0 | 54,0 | 65,0 | +18% |
| Arbois | 36,0 | 45,0 | 50,0 | +11% |
| Bourgogne appellation régionale | 34,0 | 45,0 | 49,5 | +5% |
celles qui gagnent du terrain mais à moins de 30 000 euros
Les propriétaires de ces vignes empochent ici leur plus value. Avec la chance d’acheter des vignes qui seront classées en AOP peu après leur acquisition : c’est l’aventure que raconte Laure Gasparotto dans son livre Vigneronne.
(prix en milliers d’euros à l’hectare)
| appellations (AOP) | 2014 | 2019 | 2021 | 2021/2020 |
| L’Etoile (Jura) | 21,0 | 25,0 | 30,0 | +20% |
| Terrasses du Larzac | 16,0 | 23,5 | 27,0 | +10% |
| Saumur | 17,0 | 21,0 | 25,0 | +14% |
| Ventoux | 16,0 | 20,0 | 22,0 | +10% |
| Châteaumeillant | 25,0 | 15,0 | 17,0 | +13% |
| Côtes de Duras | 10,0 | 11,0 | 11,0 | +16% |
| Muscadet Côte de Grandlieu | 8,0 | 10,0 | 11,0 | +10% |
Et à 10 000 euros maxi on en trouve ?
Bien sûr il y en a et ce ne sont pas forcément les moins intéressantes : à des prix encore très accessibles, avec des encépagements plus adaptés au changement climatique, elles peuvent incarner le renouveau d’une appellation qui n’a pas encore été vraiment mise en valeur.
(prix en milliers d’euros à l’hectare)
| appellations (AOP) | 2014 | 2019 | 2021 | 2021/2020 |
| Beaujolais Village | 11,0 | 9,0 | 10,0 | +11% |
| Corbières | 9,0 | 9,0 | 9,0 | +6% |
| Bergerac blanc | 9,0 | 8,0 | 9,0 | +13% |
| Coteaux-du-Vendômois | 4,0 | 6,0 | 7,0 | +17% |
(source Groupe Safer-SSP)
Sur le même sujet : s'installer : quelles régions voudraient de vous ? tour d'horizon
Des affaires dans les IGP ou dans les vins sans IG ?
Mais dans l’univers du vin il n’y a pas que l’AOP, loin de là : l’attrait pour les vins IGP ou sans IG ne se dément pas et de nombreux vignerons s’affranchissent aujourd’hui des contraintes du cahier des charges de l’AOP pour produire le vin qu’ils ont envie de faire. Si on parle des vignes hors AOP, elles gagnent 3,4% en valeur par rapport à 2020 et poursuivent une remontée entamée il y a 10 ans déjà. Un dynamisme observé dans le vignoble languedocien (qui représente 70% des surfaces hors AOP) mais aussi dans les Bouches-du-Rhône, le Lot-et-Garonne et le Loir-et-Cher.
(prix en milliers d’euros à l’hectare)
| vins IGP et vins sans IG | 2014 | 2019 | 2021 | 2021/2020 |
| Bouches-du-Rhône | 25,0 | 22,5 | 25,0 | +11% |
| Gard | 13,5 | 15,0 | 16,0 | +7% |
| Hérault | 10,5 | 13,0 | 15,0 | +15% |
| Lot-et-Garonne | 6,0 | 5,0 | 15,0 | +200% |
| Landes (Armagnac) | 10,0 | 12,5 | 13,0 | +4% |
| Drôme | 7,0 | 9,0 | 12,0 | +33% |
| Loire-et-Cher | ND | 3,5 | 4,0 | +14% |
(ND = non disponible)
(source Groupe Safer-SSP)
les biens bâtis les plus recherchés
Dans les régions Bordeaux-Aquitaine et Val de Loire-Centre, les valeurs des échanges sont tirées par l’augmentation des ventes de biens bâtis : c’est sûr avec une maison au milieu des vignes, ça vaut plus cher ! le nombre de domaines mis en vente atteint ainsi un niveau inédit en 30 ans d’observation. Des domaines pour s’installer et y vivre ou pour investir et y installer un fermier.
Des conseils pour acheter ?
Oui il y a des vignes à vendre car il y a des vendeurs : le virage des départs en retraite des vignerons boomers est amorcé et -oui- il y a des acheteurs car le métier attire de plus en plus de citadins. Mais pas de précipitations et surtout il faut prendre des précautions : se méfier des appellations génériques, ce sont celles qui ont le plus baissé cette année : Bordeaux -8%, Alsace -21%. Attention aussi à la surproduction : il est question d’arrachage dans le Bordelais.
Sur le même sujet : Le futur du vin : accrochez-vous ça va tanguer !
Et, avant de vous fixer quelque part, regardez quels sont les acteurs de l’appellation et si les leaders qui la représentent peuvent faire bouger les lignes sur des sujets d’avenir comme l’abandon du conventionnel, l’ouverture sur l’agroécologie, l’introduction des cépages résistants, autant de sujets qui pourraient bloquer vos ambitions !
Et surtout faites appel à des professionnels qui vous éviteront bien des écueils et vous feront aussi gagner du temps !
François
Tous les prix sont consultables sur le site le-prix-des-terres.fr
Ecrit par Francois SAIAS 
