Le prix des vignes 2024

Comme chaque année nous nous penchons sur le prix des vignes. Un sujet trop vaste qui nécessite un filtre. Pour Génération Vignerons ce sera bien sûr celui de l’installation, de l’accès à la propriété de l’agrandissement ou de la transmission. Le projet d’une viticulture indépendante, l’histoire d’un couple ou d’une famille, loin des opérations financières ou spéculatives.

une santé précaire

Si la santé du monde du vin se mesurait aux prix des vignes, on pourrait dire que, cette année, elle est plus chaotique que jamais avec une production inégale, en progression de 4% par rapport à 2022 dans certains bassins viticoles et en repli en raison du mildiou et de la sécheresse dans d’autres. Des ventes de vins sur le marché intérieur comme à l’exportation qui reculent aussi bien en volume qu’en valeur. Sans compter la crise du vin rouge qui touche le Bordelais et maintenant les Côtes du Rhône…

acheter au son du canon ?

Alors est-ce le moment de vendre ? Celui de s’installer ou de s’agrandir ? Acheter au son du canon et vendre au son des violons ? Cet adage boursier est-il vraiment applicable au marché viticole ? La lenteur accrue des démarches administratives n’encourage pas ce type de transactions. Et de quoi parle t-on ? De 8780 transactions enregistrées en 2023 pour moins de 16 000 ha. c’est peu ! Rappelons que la France compte 750 000 ha de vignes…Il ne s’agit donc que de tendances et sûrement pas d’un argus. Par delà des grandes généralités qui ne signifient pas grand chose, regardons de plus près.

Quels prix moyens

Après une progression en 2021 et 2022, le marché baisse en nombre et en surface mais continue sa progression en valeur, du fait de quelques ventes exceptionnelles qui vont distordre les moyennes.

Les régions qui montent et celles qui descendent

Eh oui il y a des régions qui sont plus recherchées que d’autres ! Schématiquement les régions viticoles les plus septentrionales s’en sortent le mieux, réchauffement climatique oblige : Alsace-Est, Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura, Champagne, Val de Loire-Centre. A l’inverse celles qui génèrent peu d’intérêt sont Bordeaux-Aquitaine, Sud Ouest, Languedoc-Roussillon, Vallée du Rhône-Provence et Corse. Le vin rouge ne rencontre plus sa clientèle, surtout s’il a gagné quelques degrés ces dernières années.

Prix des vignes AOP par bassin viticole

Alsace-Est

Partout en Alsace, les volumes de transactions sont à la hausse. L’écart entre les prix les plus élevés et les prix les plus bas tend à se creuser. Pourquoi ? le nombre important de départs à la retraite qui augmente la surface mise sur le marché, le classement ou non en grand cru, la résistance à la sécheresse et l’effet cépage. Le pinot noir a le vent en poupe alors que le gewurztraminer rencontre des difficultés. Sur les 2 départements certaines vignes restent donc très recherchées. D’autres au contraire ont bien du mal à trouver preneur.

Bordeaux-Aquitaine

Le prix moyen du bassin viticole diminue de 4,3% après une première baisse de 3% en 2022, en Gironde et dans le Lot-et-Garonne.

Justement la Gironde : la crise ne touchait jusqu’à présent que les Bordeaux et les Cotes de Bordeaux. En 2023 la baisse touche un nombre plus important d’appellations même si les meilleurs terroirs résistent mieux. Quant aux appellations prestigieuses comme Pauillac, Pomerol, Saint Julien, Margaux, elles restent stables. l’attrait pour Saint Emilion s’érode.

Le marché est devenu atone dans l’attente d’un rebond : Je n’ai jamais eu autant de mandats de vente d’un côté et fait aussi peu d’affaires de l’autre déclarait l’agent immobilier Thierry Rustmann à Sud Ouest.

Les parcelles situées sur des terroirs plus communs ou réputés gélifs peinent à trouver preneur et s’échangent aux environs de 4 000 euros/ha. Dans ces secteurs, les opérateurs qui cherchaient à vendre ont fini par opter pour l’arrachage sanitaire. Les prix des blancs résistent mieux avec une valeur dominante à 12 000 euros/ha en Bordeaux ou Entre-Deux-Mers.

En Dordogne, la baisse avait déjà eu lieu il y a quelques années,et les prix rejoignent ceux des terres agricoles. Le prix des vignes en rouge est souvent inférieur à celui des blancs, plus prometteurs en termes de débouchés sur le marché. Les appellations prestigieuses, Pécharmant et Monbazillac restent bien valorisées, même si peu de transactions permettent de l’apprécier.

Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura

La hausse de 8% du prix moyen du bassin viticole, après celle de 9,4% en 2022, est toujours soutenue par l’ensemble des appellations de la Côte-d’Or, en particulier les Premiers crus blancs (+13%), sur un marché foncier en retrait et très concurrentiel. Dans une moindre mesure, des hausses significatives sont enregistrées dans le Jura (+17% pour les appellations Côtes du Jura et l’Etoile).

Dans le Chablis, traditionnellement il y a peu de ventes. L’année 2023 n’y déroge pas : seulement 25 transactions pour 14 ha ! Les ventes de vignes sont faites au profit des exploitants déjà en place. Les vignes en Beaujolais attirent les viticulteurs d’autres appellations pour replanter en blanc ou se créer des entrées de gamme. A rappeler que le nombre d’opérations foncières en grands crus reste très limité et toujours avec des valeurs très élevées.

En Côte-d’Or La fermeture du marché foncier s’accentue tant en nombre de transactions qu’en surfaces vendues. Toujours très concurrentiel et objet de convoitises, le marché des vignes est marqué par une majorité de petites transactions en surface (inférieures à 1ha), et, pour l’essentiel, des acquisitions par ou pour maintenir les fermiers en place.

En Saône-et-Loire, sur la zone beaujolaise, il existe toujours une forte demande de terres à vigne en Beaujolais Villages pour replanter en chardonnay. Le marché en Moulin à Vent et Saint-Amour est très calme avec une forte demande qui persiste sur les meilleurs lieux-dits. Globalement les Beaujolais attirent les viticulteurs des autres appellations de Côte-d’Or et de Saône-et-Loire pour venir investir et se créer des entrées de gamme.

Dans le Jura, le marché des vignes en 2023 est de l’ordre d’une quarantaine d’hectares. L’appellation Arbois qui a connu ces dernières années une augmentation assez importante de sa valeur connaît peu de transactions. Les terres à planter sont toujours très recherchées en particulier par de jeunes viticulteurs, souvent orientés vers la production de vins bio.

En Savoie, le marché est atone ainsi que dans l’Ain.

Champagne

Le marché est soutenu mais plus prudent que lors des deux dernières années d’euphorie consécutives au Covid. Les transactions augmentent fortement dans l’Aube, de même que le prix à l’hectare. Dans la Marne, seule la Côte des Blancs enregistre une hausse des transactions, mais les prix sont à la hausse. Dans l’Aisne le marché est stable. Notons que l’augmentation des taux bancaires a rafraichi les investisseurs qui se sont moins manifestés cette année.

Charentes-Cognac

Les exportations de cognac n’ont jamais autant baissé qu’en 2023 (-22% dans le monde, -45% rien qu’aux États-Unis) alors que le vignoble n’a jamais autant produit d’alcool qu’avec son millésime 2023. Face aux vents contraires de l’économie mondiale, la filière cognac marque une pause et fait le dos rond. Le marché viticole connaît un virage marquant en termes de prix au cours de l’année 2023.

A noter que les ventes de vignes enregistrées sur une bonne partie de l’année 2023 sont le fruit de négociations et d’accords signés avec les propriétaires fin 2022 et début 2023. Elles sont basées sur les valeurs de 2022. Au cours de l’année, le prix de vignes connaît une légère baisse qui se poursuit sur le début 2024, de l’ordre de 10 à 15% selon les crus et les secteurs. A noter que le peu de foncier maîtrisé par les mesures de la loi Sempastous a permis d’installer, de consolider des petites exploitations.

Corse

Le marché viticole est peu mobile. Il n’a été recensé que cinq transactions sur l’année 2023. Ces dernières ont été réalisées par des exploitants déjà en place et majoritairement dans un cadre familial ou pour des opérations de maîtrise foncière. Ce peu de transactions ne reflètent pas le prix réel du marché.

Languedoc-Roussillon

Le nombre de transactions et les surfaces sont en repli. La baisse globale du prix des AOP concerne les quatre départements, où les prix sont soit stable soit en baisse à part quelques exceptions.

Dans l’Aude le marché foncier viticole s’est maintenu durant le premier semestre et, après le passage de plusieurs calamités, l’offre s’est inversée au second semestre, les vignerons préférant des vignes en vins de pays implantées sur des terres bénéficiant de l’irrigation. Peu de reprises et d’installations sont réalisées de par l’instabilité du marché, le changement climatique ainsi que les coûts de production grandissants.

Dans le Gard Le prix du foncier et la concurrence augmentent assez fortement lorsqu’il y a de l’eau ou une possibilité de forage.

Dans l’Hérault, un des paramètres essentiels et différenciants demeure la ressource en eau et l’avenir de certaines parcelles n’en disposant pas suffisamment est clairement engagé. Dans ce contexte, les prix des vignes de plusieurs appellations sont en baisse (Faugères, Saint-Chinian, Pézenas, Languedoc appellation régionale). Mais de nombreuses appellations restent stables ou quasi stables (Terrasses du Larzac, La Méjanelle…) voire progressent (Picpoul de Pinet, Pic Saint- Loup).

Dans les Pyrénées-Orientales Malgré une belle floraison qui laissait augurer un beau potentiel, la récolte a été impactée par la sécheresse récurrente. Mais les rendements sont hétérogènes en fonction des secteurs géographiques. Pire, cette sécheresse engendre des pertes de fonds (mortalité de la souche) sur le Rivesaltais. Les transactions sur les Muscats restent inexistantes.

Sud-Ouest

Les transactions sur le marché foncier viticole diminuent nettement en 2023, en particulier en surfaces. Le prix moyen du bassin est également orienté à la baisse pour les AOP (-4%), du fait de légères baisses pour les deux appellations les plus importantes en termes de surfaces plantées : Cahors (Lot) et Gaillac (Tarn). Hors AOP, le prix des vignes est quasi stable.

Dans le Gers, le marché du vin semble atone, en lien avec l’inflation, le changement des modes de consommation et les attentes sociétales. Le marché des rouges est sinistré et les acheteurs ne sont pas légion, pour ne pas dire inexistants. Les transactions conclues en 2023 le sont sur des prix restant similaires à ceux de 2022, il semblerait qu’un plancher ait été atteint.

Dans les Landes le marché est quasi inexistant et dans les Hautes Pyrénées le prix moyen des vignes reste stable. La  demande des marchés en vins blancs sur l’AOP Pacherenc du Vic-Bilh se confirme. Le marché des vins rouges est orienté à la baisse.

Val de Loire-Centre

Le nombre de transactions se replie légèrement en 2023, et de manière plus marquée en surface. La progression globale de 1,8% du prix AOP s’explique par plusieurs hausses, notamment celles enregistrées en Anjou (Saumur, Coteaux du Layon), ainsi qu’en Touraine (Loir-et-Cher).

Alain Paineau de Vinea Transaction Val de Loire a vu arriver sur ce marché une nouvelle catégorie d’investisseurs qui n’ont pas forcément les bons réflexes en accordant trop d’importance aux résultats passés du domaine au lieu de se projeter dans l’avenir sur la base des forces et faiblesses du domaine. L’expert regrette que ces investisseurs ne perçoivent les terroirs qu’à travers le prisme des AOC uniquement et non par les qualités agronomiques des parcelles. Ils n’envisagent leur production qu’à travers une gamme restreinte alors que la Loire pratique le Yield management avec ses gammes étendues…

Dans le Cher le marché est quasi exclusivement constitué de ventes au fermier en place. Les viticulteurs sont toujours à la recherche d’opportunités foncières. La demande en terres ou vignes en AOC est stimulée par la bonne image du vignoble et la bonne notoriété de l’AOC Menetou-Salon. Les appellations AOC Quincy et Reuilly bénéficient aussi d’une bonne notoriété et la présence de jeunes viticulteurs dynamise ces appellations.

En Indre-et-Loire le marché foncier global des vignes enregistre une baisse du prix moyen de 2% et une nette baisse du nombre de transactions, malgré un marché actif sur les petites surfaces correspondant au développement des vignerons en place.

En Loir-et-Cher si les investisseurs semblent toujours intéressés, le secteur viticole local est dépourvu de compétences humaines ayant la capacité à gérer une exploitation. Le Val de Loire, et principalement la Touraine, incitent toujours de nombreux candidats à vivre une nouvelle expérience et la demande d’installations sur de petites surfaces est toujours présente. Cela ne correspond malheureusement pas à l’offre du marché où la moyenne de surface sur les exploitations à reprendre se situe entre 15 et 30 ha. Analyse corroborée par Alain Paineau qui a vu cette année le nombre de tout petits projets exploser : Les petites structures sans salariés peinent à atteindre un chiffre d’affaires seuil et un point mort en terme de rentabilité.

Le Saumurois se transmet avant tout de génération en génération, avec plutôt des ventes de parcellaire. le bio se développe depuis ces dix dernières années. Les nouveaux propriétaires sont de plus en plus issus d’une reconversion professionnelle ou bien des jeunes d’autres régions viticoles pour qui le Saumurois reste encore abordable en termes d’investissement.

En Loire-Atlantique, le Muscadet bénéficie d’un regain d’intérêt grâce à sa réputation croissante pour produire des vins de qualité, frais et minéraux, qui s’adaptent bien à la cuisine contemporaine et aux préférences des consommateurs pour des vins plus légers et plus frais. Ce regain d’intérêt, pour le Muscadet, se traduit sur le foncier par une évolution des prix à la hausse sur les terroirs pouvant revendiquer l’appellation Crus communaux, et inversement un désintérêt sur les terrains peu qualitatifs ou gélifs.

Vallée du Rhône-Provence

Le bassin est en baisse tant en nombre de transactions que des surfaces sur ce marché foncier. Des évolutions variées conduisent à une stabilité du prix global AOP (-0,3%). La crise des Côtes du Rhône entraîne des baisses en Ardèche, dans la Drôme et dans le Gard ; une baisse se profile également dans le Vaucluse. À l’opposé, plusieurs appellations poursuivent leur ascension : Châteauneuf-du-Pape (+2%), Saint-Joseph (+17%).

Dans la Drôme, en AOP Côtes du Rhône, le marché reste atone, avec très peu de demandes, et des prix qui sont stables à 15 000 euros/ha en Côtes du Rhône appellation régionale et à 20 000 euros/ha en Côtes de Rhône Villages avec nom de commune.

Dans le Gard, dans le secteur nord des Costières de Nîmes et sud des Côtes du Rhône, le marché des vignes est à l’arrêt, avec beaucoup d’offres et pas de demande, sauf pour l’arrachage et la réorientation de production.

Dans le Vaucluse, il s’agit, comme les années précédentes, d’un marché orienté vers le parcellaire. La vente de domaines viticoles est en effet rare dans le département. La majorité des vignobles sont situés dans des aires d’appellations d’origine protégée.

Dans le Var, le marché foncier viticole est toujours actif, malgré les cours du vin plutôt à la baisse, tant pour l’appellation Côtes de Provence que pour celle des Coteaux varois en Provence.

Dans les Bouches-du-Rhône, faute de mise sur le marché de parcelles plantées, beaucoup de viticulteurs (cave particulière et coopérateurs) s’intéressent à des terres nues, voire des bois, afin d’augmenter leur potentiel de production. Sur les petites appellations Cassis, Les Baux et Palette, c’est la pression foncière qui s’applique indépendamment du marché de la vigne.

François

Tous les prix sont consultables sur le site le-prix-des-terres.fr

Toutes les données figurant dans cet article sont issues de l’analyse des marchés fonciers ruraux publiée par la FNSafer.